2024年05月03日

①、②っとどんどんと内覧も中へ入って来ましたが、

次はもっと詳しく見てみたり、触ってみたり、動かしてみたりする作業に入ります。

中古マンション編③　水回りと言うもの

つい一般の人は、内覧と言っても、ウロウロ歩き回るぐらいで、ジロジロ見ちゃ悪いとかで、

本質の部分を見落としがちです。

パット見はきれいで問題なさそうだが、

触ってみたり、動かしてみたりすることで、不具合がわかるのが、「住宅設備機器」と言うものです。

ここからは、印象ではなく実働や機能しているかをチェックする必要があります。

これは、現在、住んでいるお宅の内覧でも同じですが、

今も住んでいるので問題ないのでは？っと思いがちですが、長年住んでいると、

不具合に慣れて、本人もわかっていないこともありますので、

住人に聞くとか、許可を取ったら、作動して見るという事が大事です。

ちなみに、この「住宅設備機器」と呼ばれるものは、

一般的にはキッチン、浴室、洗面化粧台、トイレ、洗濯置き場、給湯器などを言いますが、

ここでは、もっと広げて、

電気機器、スイッチ、換気扇、インターフォンなど、電気で動くものなども含めて確認するといいでしょう。

水回りは耐用年数はまずは10年、以降はいかに長く使うか？購入後数年でダメになるケースも

水回りは耐用年数があります。

それは常に水に触れているので、ゴムなどのパッキンは硬化し、その隙間から滲み出る水分で、

サビがまわり始めるからです。

交換部材も10年をめどに供給終了となることが多いので、部材では直せなくなります。

築10年以上だったら、使用感も強いことを考えると、

どんなにきれいでも購入時にリフォームすることをお勧めします。

その費用も資金計画に入れて考えた方がいいでしょう。

キッチンのポイントは水栓、換気扇、シンク下

パット見は綺麗かもしれません。それは、使ってる時にも表面だけは拭くからです。

劣化を見るには普段触らない所を見るのがいいです。

水栓：パッキンが硬化すると水がにじみ出て来て、内部の鉄部を錆びさせます。

ほっておくと、交換するのに破壊する必要が出て来ます。

換気扇、レンジフード；内部に落ちない油汚れや、これを落とそうとして、塗装が剥がれてることがあります。

シンク下：調味料の汚れや水漏れなどで劣化してることがあります。

底板がべニア板でしたら、奇麗にすることは出来ません。

コンロ：コンロこそ、グリルまで使っていれば、使用感はそのまま残ります。

一般的なビルトインコンロですべてのシステムキッチンに対応出来ますので、交換前提でもいいと思います。

ＩＨクッキングヒーターに変えたい場合は、専用配線が必要ですので、分電盤からの経路を確認する必要がありますが、

リフォーム時でしたらほぼ配線可能です。

ただ、電気容量を上げる必要があり、そこは管理組合に確認した方がいいです。

マンションによっては、全体の容量を管理していることもありますので。

冷蔵庫置き場：置く予定の冷蔵庫の大きさで寸法を確認しましょう。

これらのキッチンの部材は、部分交換も可能ですが、解体のリスクがあります。

浴室は、排水口、浴槽の裏、鏡などが掃除では綺麗にならない

住んでいるお宅で、内覧時に排水口まで見るのは難しいと思いますが、

築10年以上のお宅では、この辺の汚れは落ちないレベルになってると想定した方がいいでしょう。

ポリカの浴槽や人造大理石でも、変色などがあれば、使用感は残りますし。

水栓もキッチンと同じで単体で交換するのは困難です。

キッチンと違って、ユニットバスは、部分交換はほぼ不可能です。

ユニットバスを大きくするには周りが大事

ユニットバスを大きくしたいというご要望も多いですが、

当然、大きくすると、周囲の部屋側に壁を押し出す必要があります。

その空間があるか？壁の造りは取り壊し可能か？など、確認する必要があります。

間取り図でも確認できますが、実際は、ユニットバスの裏側の構造を確認して、

施工可能か判断します。

トイレ、洗面化粧台も同じです。見た目は綺麗でも裏側は劣化してます

特に、洗面収納やトイレは使用感が残りやすいので、10万円台から交換可能なので、

悩まずに購入時に交換した方がいいでしょう。

洗面化粧台は、カウンタータイプなど、大きいのがついていたりしますが、

同じタイプで交換すると50万円かかりますが、妥協して、セットの洗面化粧台だと10万円台で交換可能です。

洗濯機は、基本的にはそのまま使えるはずですが、洗濯機パンは劣化してるかも

今の斜めドラム式洗濯機は、大きいから置けないかも、っと思われるかもしれませんが、

今も洗濯機の足回りは、60cm×60cm角で同じです。

なので、置く分には問題が出ることはありません。

細かく測ると、給水栓の高さ、排水口の位置などでフィットしない場合もありますが、

これらは、後付けの給水高さを変えるものや、下に敷くブロックなどで対応可能です。

しかし、洗濯機パン、排水口周りは、劣化、変色していたり、隙間にゴミが溜まる構造は、

嫌ですとパンを交換することも考えた方がいいでしょう。

ユニットバスや洗面化粧台に目が行きがちで、後回しにしてしまうことが多いです。

なお、現在では、洗濯機パンではなく、直接つなぐ方法もありまして、その方が、ゴミが溜まらないという事で、

新築の主流にはなっていますが、

リフォームで洗濯機パンから、直接置く方法に変更すると、床から交換する必要がありますので、

10万円以上かかることがあります。

給湯器はガス供給が止まっていれば作動で判断できない

今も住んでいるお宅だと、当然使っているので、何の問題も無いのですが、

半年程度でも空き家が続くと、サビがまわったりして作動しなくなることはあります。

どのくらいの期間、人が住んでいないか確認する必要があります。

なお、給湯器も耐用年数が10年程度で、あとはいつ壊れてもおかしくない状況で、

20年使えたなどとなるぐらいです。

住んでから、急に壊れては、1週間単位でお湯が使えなくなることもありますので、

設置から10年経っていたら、マンション購入時に交換することを想定した方がいいと思います。

スイッチ、電気の作動

基本的には、住んでいるうちに電気の配線が切れるという事はまずないのですが、

どのスイッチでどの電気が点くのか？ぐらいはチエックしてもいいでしょう。

もしかしたら、何のスイッチかわからないものも出てくるかも。

換気扇はどのスイッチで点くか？

トイレスイッチと連動だと、連動を分けるには配線工事が必要ですし、

浴室換気扇と連動かによっては、ユニットバスの交換時は、

2室同時換気など選ぶ必要があります。

キッチン周りの照明、スイッチ、コンセント、給湯器操作盤の確認

照明のスイッチはあるのかないのか？それによっては、キッチン手元灯の交換にも影響します。

今はLED照明が基本ですが、ほんの10年前でも蛍光灯が付いていることがあります。

LED照明だと、非接触のセンサースイッチなども選べるので、交換するならその方がいいですよね。

また、キッチン周りにコンセントが無いと、キッチンでのフードプロセッサー、泡だて器などは使えません。

スイッチ、コンセントを増やしたい、移動したい場合は、タイル面だと、キッチンパネルなどでの復旧で、

リフォームで可能ですが、復旧に費用が掛かります。

マンションのインターホンは交換できない

マンションの場合は、エントランスにカメラがあり、その画像が見られたり、

開閉スイッチが付いているTVインターホンが設置されたりしていますが、

変色などで使用感が残っていたり、古かったもしますが、

これを交換するのは相当な手間がかかります。

マンション独自のシステムで構築され、自火報などとも連携していたりするので、

これは、一般的にはマンション全体で全戸一斉に交換工事をするなどで交換するしかありません。

インターホンは場所の変更も難しい

そのまま使うにしても、間取り変更で移動させたいと思うかもしれません。

オープンな部屋にしたい場合、インターホンの付いている壁を無くしたいなどのご要望もあります。

ただ、移動も難しいです。

上下の階で、上下に配線されていたりするし、

自火報の配線も入っていれば、全ての配線を伸ばしたりしないといけなくなります。

この複雑な配線をいじるのは難しいです。

マンションの自火報管理などで入っている業者に頼めば、出来ないことはないでしょうが、移動だけで、

10万円以上かかるとは思います。

などなどです。

水回りは、10年で節水技術や、汚れずらい構造、素材などは、日々発達しています。

水回りだけでも最新の設備に出来れば、現代生活を取り入れたまま、

古い造りのマンションでも現代生活を享受できるという事もありますので、

築10年以上のマンションであれば、水回り交換を前提で資金計画を立てるのがいいと思います。

ですと、逆に水回りのチェックなんかは必要ないかもですね。