徒然なるままに

20年ぐらい前から、不動産会社が住宅を買い取りリフォームして売ると言う商売が出て来たかと思います。

昨今では、中古マンションでもリノベーション済みマンションとして売り出すのが、

中古市場でも目立って来て、

特に、市の中心部などでは、もしかしたら半分以上の物件でそうなりつつあるような気がします。

なぜリノベ物件なのか？

一般の方にとって、中古マンションに手が出ずらい要因の一つとして、

中古品、人が使った跡がわかる、出て行ったままの汚い状況で新居をイメージ出来ない、

その後のリフォームとか考えるのが面倒、買ったらすぐ住める、、、

などがあり、その点において、リノベーションして売るのは手が出し易くなっているという効果があるかとは思います。

商売としてはどうか？

では、商売としてどうか？

商売とは、

「困った人がいて、それをそのプロが助けることで成り立つ」

っと思っておりますので、

家を売りたくて困っている、中古物件が欲しいけど情報が無くて困っている、

それを繋ぐのが不動産仲介業とすれば、困っている人を公平に法にのっとって助けるという意味では商売と言えます。

そこに、リンベーション業者が入ると、

売りたい人からは安く仕入れ、買いたい人には利益を乗せて売ることになる、

それも消費税も乗ってしまいますので、個人間売買と比べると、1割は高くなるのは確実です。

そして最近目立つのが、

売れ筋、売りやすい物件ほどそうなっている点です。

築年数は30年程度以下、まだまだ住める安全物件ほど、リノベーション業者が買い取ってるのが多いです。

そこに業者が介入する必要があるのか？と思ってしまいます。

昔からあった不動産会社の売り物件

実は、昔からリノベ―ション物件と言うのはあったのですが、当初は、

・銀行の差し押さえ物件

・競売物件

・痛みすぎている、古すぎて一般の方が手を出せないような物件

・逆に高価な物件にさらに付加価値をつけるような物件(億ションなど)

では、行われており、これを商売にしていたのが始りだったりします。

そこには、一定の商売基準と言うか、

「プロが入って付加価値をつけたり、権利なども含めて一度、奇麗にしてから売る」

というのが成り立っていたかと思います。

しかし、昨今のリノベーション物件は、

不動産業者内だけで一般の方に共有されていない情報を利用し、安く買い取り、

自分たちの商売になるように意図的に誘導されている感が否めません。

元々ニーズが無かった分野では？

本来、不動産は自由市場で、高く売りたい、安く買いたいという一般の方に、

公平に、そういう機会を与えるものでもあったはずなのに、

不必要な買い取りリノベーションを、自分たちの商売が成り立つように進めているように見えます。

・出来るだけ安く買いたいのに、リノベ業者が入ると高くなる

・売り出し物件は、不動産業者と言う優越した立場で一般の方より有利に進めることができる

（不動産売買はある種、情報が大事である）

・ある意味、一般の方を出し抜いて商売に出来るという側面もある

などなど、

まあ、わざわざプロが介入する必要のない場所に入って来ているんでは無いのか？

誰も困っていなかったのに、、、っと思ってしまいます。

不動産業は士業

不動産業者は、普通の商売と違って、公共性、信頼性、一般の方の利益保護、、、

などを担っていると認識しています。

それは、自由商売と違う、「士業」だからです。

それに対して、その優越した立場を利用して、利益を乗せて売るってどうなのか？

個人の住居に対して、不動産業者が買い取って高く売るって、

元々、実はやろうと思えば、大手の不動産仲介業者だったら出来ないことは無いのです。

でも、そこは個人売買でやりましょうと言うのが今までの暗黙のルールだった気もします。

もしかしたら、株で言うとインサイダー取引になるのでは、、、

(本来、買い付けは、問い合わせ順、申し込み順、段取りが進む順、だったはずが、

不動産業者が入ると一定期間の待ち時間や一斉値入などオークション的にもなったりもするし、、、)

っと、実際、そういう物件をお客様とまわって、

そう言う現場に出くわすと、モヤモヤする感じにはなるのです。

過去一の暑さだった2023年の夏、やっとエアコンをつけなくていい日が来たと思いきや、

1カ月もしないうちに、暖房つけるか？って思い出してきて、

ベストは、

暖房も冷房もいらない期間がどのくらいあるか？ってことを考えるようになりました。

今では、家の断熱は当然の話で、特に議論をすることも無くなって来てますし、

断熱の第一目標は、冷房暖房の効率を上げるためで、快適に暮らす家のあくまで一部分でしかありません。

そもそも、冷暖房期間以外は、窓を開けたり締めたりしたら、断熱性よりももっと大事なことがあるのかと。

どれだけの期間、暖房冷房を使わずに過ごせるかは、生活の仕方で考えることも出来ます。

まず、1日の中での温度差として、日中は暖かい、夜は寒いので、

日中は出来るだけ太陽光を室内に入れて、逃がさない。

きちんとカーテンも開けて、時間と方角も東と西の部屋でも考えつつが尚いいです。

部屋の換気、窓開けは、午前中にしておき、夕方以降は窓を閉めることで、

部屋の暖かさを保つようにしたいですね。

ですので、1日の中でも、日中は多少暑くても室内では半袖などで過ごし、熱を取り入れておき、

夜は厚着と布団でしのぐことで、暖房のいらない期間を延ばすことは出来ますね。

これが生活の中で光熱費を抑える方法かと思います。

まあ、これにも、家の断熱性能は大事ですし、

あと、窓ガラスはLow-Eの複層ガラスで日射を入れるようにするとかも建築的には大事かもしれません。

ただ、換気のための窓開けと、窓の開けっぱなしとは違うので、

開けっぱなしではせっかくの断熱性能も意味が無くなりますので、

きちんと管理するのは重要ですね。

例年以上にエアコンの可動が長かった今年、なら尚更、

できるだけ暖房をつける期間を短くしたいと思った話でした。

光熱費も高い状態が続いてますしね。

今年に入って、内窓取り付けのお問い合わせが急増しまして、

問い合わせの8割りは、

「内窓を付けたい」

「補助金を利用して内窓工事はいくらか？」

などとなっております。

ただ、詳しくご説明すると、その先に進まない方も結構いるのも事実です。

ではなぜ、そうなるのか？ご説明したいと思います。

内窓の補助金は、新しいものではない

実は、今年から、住宅の省エネリフォーム補助金に、

「先進的窓リノベ事業」というのが、加わりました。

みなさん、今年から補助金が始まったと思っている方も多いのですが、

実は、内窓を付ける補助金は、2009年から、住宅エコポイントとして、

やっておりまして、すでに10年以上前からやっております。

当時は、ポイントで付与されて、その分の専門の買い物や商品券で支払われたりしてました。

震災後は、震災復興がついたり、特に消費税が上がるタイミングで、

需要の冷え込み対策として、導入されたり、されなかったりを繰り返してました。

「先進的窓リノベ事業」は補助額も大きいが窓の単価も高い

今回は、「先進的窓リノベ事業」という補助額の大きな補助金が導入されて、話題になっているかと思いますが、

実は、その分、高断熱の内窓を使うことになり、窓自体の金額も高くなりますので、

実費負担としては、あまり変わらずで、

(実費負担がさほど増えずに、高断熱内窓が付けられるということはありますが)

だいたい、1か所10万円程度の実費は、いずれにしても必要になります。

内窓工事は、30万円かかる断熱工事

断熱は、本来は家単位ですが、最低限、部屋単位としても、

リビングだと3か所、30万円は、実費では必要です。

数万円の負担で済む話では、基本、ありませんので、その辺、ご承知おきください。

内窓は暖かくするのではなく暖房効率を上げる

で、勘違いしがちなのは、これって、部屋が寒いので暖かくしたい、

と言う話では無いのです。

内窓を付けても暖かくはなりません。

暖房効率、熱効率があがる、光熱費が安く済む、いわゆる省エネ工事ということです。

ですので、

厳密に言えば、光熱費と内窓工事にかかる費用を天秤にかけて検討するのが本来です。

部屋単位で考えると分かり易いので、

先ほどの、リビングに3窓で30万円

で考えると、

リビングの暖房にかかるエアコンの電気代、石油ストーブの灯油代が、

1年で3万円程度浮けば、10年で元が取れる省エネ工事と言うことになります。

内窓工事は、見栄え、機能じゃなく、損か得か

リビングの光熱費、いくらかかってますか？(冷房の電気代もいれてもいいです)

3万円程度、浮かせそうですか？

これは、何とも言えない金額です。

窓以外の床、壁、天井がスカスカだとしたら、逆に全然、効果が無い話かもしれませんので、

どのぐらい浮きますという計算が、ほぼ出来ないんですよね。

さらに、10年以上住めばまだいいですが、5年で引っ越すとなると、また話は変わりますし。

まずは、我が家の光熱費の計算、そして、リビングでどのくらい光熱費がかかっているかの感覚をもってから、

検討するのが本来ですので、そこから始めるのが本来の形かと思います。

最後に、

省エネ促進は、ご家庭の家計負担を下げるだけではなく、低炭素社会を目指す日本の施策でもあり、

CO2削減とか、化石燃料の消費を抑える目的でもあります。

そこも踏まえて、導入するかどうか、検討して頂ければと思います。

あと1週間で、令和のゴールデンウィークということで、

長い方は、10連休という方もいらっしゃると思います。

今年、住宅、マンションのリフォームをお考えでしたら、ぜひ、

この連休を利用して、

住宅設備のショールームを訪れてはいかがでしょうか？

最新の住宅設備を実際体感したり、実物を見ることで、

取り入れるかどうか判断できるかと思います。夢も膨らみますしね。

ということで、ここでは、東北最大級の住宅設備機器メーカーのショールーム2か所を、

ご紹介します。

何と、この東北最大級のショールームは、仙台の中心部、1キロぐらいの所に隣接していて、

はしごも出来る距離だと、皆さん、知っていましたか？

そして、最大級だけあって、

ユニットバスやキッチンだけでなく、ドアや床材、外装材まですべて揃っていて、

部分的なリフォームでだけでなく、全面リフォーム、新築までできる住宅建材を見ることが出来ます。

仙台二大ショールーム

〇ＬＩＸＩＬショールーム

こちらは、仙台で一番有名なビル、ＳＳ３０の地下１階から２階の３フロアを使っている、

東北最大級の住宅設備機器ショールームです。

最大級だけあって、サンルームや門柱など、エクステリア商品まであります。

☆便利ポイント

・家1軒分の住宅建材を1所で見ることが出来ます。

・子供コーナーもあります。

・ドリンクが無料です。

・駐車場は、南側SS30の車寄せから地下に入って、訪問者は無料チケットをもらえます。

連休中でしたら、ショールーム見学後、

SS30の最上階のレストランでお食事でもして帰ってはいかがでしょうか？

〇パナソニックショウルーム

LIXILのショールームの前、東二番町通りを北上して、中央通り商店街を超えたところ、

タワービルの向かいぐらいにある、仙台本町三井ビルディングの1階2階で、

東二番町通りに面してあります。

☆便利ポイント

・電機メーカーだけあって、照明器具の展示もある

・今話題のミクロの泡「酸素美泡湯」を体感できます

・ＩＨクッキングヒーターによる調理実演が、毎週末随時行われています

・トイレはパナソニック製のトイレを使っていますので、買う前に体感できます

・ビルの裏にタワー駐車場がありますが、近隣のコインパーキングも利用可能

ちなみに、パナソニックでは、「ショールーム」とは言わずに、

「ショウルーム」と言います。

ショウのように見せるショウルームだからだそうです。

※ただし、こちらは、

２０１９年４月２９日（月）〜２０１９年５月３日（金）は休業とのことです。

〇ショールームの賢い活用方法

・予約してから行く

流し見でしたら、プラッと行くことも出来るのですが、

流し見では、その商品の何がいいのか？どのぐらいの費用負担で導入できるのか？

など、まったくわからないと思います。

ちゃんとした説明を聞くにはコーディネーターを付ける必要があり、それによって、

そのメーカーの一押し、どこが違うのかなど説明を受けることが出来ます。

ただ、何も無しに説明を受けても、何から説明したらいいのかわかりませんので、

やはり、自分のお宅のキッチンやユニットバスをリフォームする前提で、

お見積りを作ってもらうための説明を受けた方がいいと思います。

・自宅の写真をスマホなどでも持っていく

本来であれば、図面を持っていくのが一番いいのですが、それが無くても、

専門的なことはわからなくても、例えば、キッチンでしたら、長さを測っていくとか、

スマホでもいいので写真を持っていけばよいかと思います。

それによって、わかる範囲で想定して、リフォームした場合の商品を提案することが可能になります。

・見積書、提案書を作ってもらう

これがあれば、実際、リフォームするときのたたき台としての商品がわかりますし、

お客様が、何が欲しくて、どの機能を気に入っているのかなど、明確になるので、

話が進めやすいです。

・ショールームに行く前に、まずはお宅を拝見させてもらう、そして同行する。

このように、

・流し見しただけでは何も入ってこない、

・出来るだけ、大きさを合わせる、

・可能不可能も含めて検討してから商品を見る、

・配置を変えることが可能か

など、より希望に合ったリフォームを検討するには、

やはり、私どもで一度、お宅を拝見させて頂いて、専門的な部分でも確認してからの、

ショールーム見積もりがより良いかと思います。

よく、お客様だけで、ショールームで見積もりをしてもらうこともあるのですが、

結局、実際、リフォームする段になると、改めて、もう一度、見に行かなければならなかったり、

どうじても、二度手間三度手間になることが多いです。

ショールームでは、つい、高いグレードの商品を見てしまうこともありますので、

ご予算がわかれば、私の方でそこに合わせて、セーブしたりしながら、

コーディネートを進めさせることも可能です。

世の中には、リフォーム会社はいっぱいありますが、

どう言う系統の会社かで,、以下のように分類することが出来ます。

・弊社のような設計事務所、建築会社系

・大工さん、塗装屋さん、水道屋さんなど専門業種系

・訪問販売系

・ホームセンター、量販店系

そして、住宅メーカーの名前を頭に付けた、

・住宅メーカー系(○○そっくりさん、○○ホームリフォーム、○○ハウスリフォーム部門など)

最近、多くなってるのが、この「住宅メーカー系」です。

この住宅メーカー系リフォーム会社の売りは、

何と言っても

「自分たちが建てたので、家のことがわかっている」

「自分たちの工法は、一番多く工事しているので経験が豊富」

と言うことなのですが、

確かに、一番、工事はしているかもしれませんが、

少なくとも建てたのは、当時の人で、何十年前のことですし、

同族メーカーだと言う割には、そもそも図面すら持って来ていないと思います。

責任期間はとうに過ぎているので、持っていなくても何の問題もありません。

住宅メーカー系リフォーム会社が、どのように多くのリフォームを受けているかと言うと、

「無料定期診断」と称して、当時の顧客名簿をもとに、要は、営業をして回っているんです。

この世で、無料ほど高いものは無いと言います

私の方に、ご相談があるので多いのが、

「築15年の家なのですが、

住宅メーカーのリフォーム部門の人が、定期検査だと言ってやってきて、塗装の塗り替え時期と言うことで、

見積を置いて行ったので、塗装工事をしようと思います。。。。」

という内容です。

一見、まともに見えますが、僕が見た限りでは、

15年程度で塗り替えが、そもそ必要があるのか

という感じでした。

塗装メーカー、外壁メーカーの推奨では、10年というのが一つの目安ですが、

それで雨漏りするわけではないですし、要は、美観も含めての話なので、

ご本人が必要ないと思えば、する必要のない工事だったりします。

何よりも、

顧客名簿を持っている、

新築したメーカーだ、

ということで、敷居が低いので、

連絡、訪問されたら家にあげますし、不具合があれば、見積を依頼しやすい、

ある程度、信頼できると思って、言いなりになっている方が多いのかと思います。

でも、同族メーカーの不都合な部分は、責任問題にもなりますので、言わないのが普通ですので、

私のような第三者が客観的に見たら、

当時の施工の不具合などは、認めてくれない

専門だという事で高い見積を出す傾向がある

メンテナンスと言う名目で、リフォームするのが普通だと、決めつけで話が進む

ということも、多々あるかと思います。

今は、医療でもセカンドオピニオンと言うのがございます。

私共のような、あらゆる工法、あらゆるメーカーの施工を見て来た第三者の会社の意見の方が、

公平だったり、普通だったり、客観的なお話が出来ると思います。

まずは、住宅メーカー系のリフォーム会社の話を聞く、お見積りを取るのは重要ですが、

相見積もりとして、弊社の意見、考え方なども取り入れてみてはいかがでしょうか？

ちなみに、

弊社の大工さんは、住宅メーカー系リフォーム会社の一次下請けで、工事に入ったりもしています。

実は、「同じメーカーのリフォーム会社なので、専門です。特別な施工で、うちしか出来ません。」

というのも、無かったりする話なのです

いよいよ、今年もあと、10日余りとなりました。

毎年ですが、弊社は、

年末年始も、変わらず、リフォームのご相談、お打ち合わせは随時、受け付けております。

それは、年末年始は、ご家族が集まれる数少ない機会だったり、

今年の予定について、行事について、話すいい機会なので、

ご家族が集まったときに、リフォームの相談、お打ち合わせが出来るように、ということです。

まさに、

「1年の計は元旦にあり。」

ということです。

日ごろの仕事や用事で忙しく、ゆっくり考える機会がないと思いますので、

1年に1度は、

今、お住まいの住宅について、大掃除がてら、

メンテナンスも含めて、ぐるっと見回してみてはいかがでしょうか？

また、新年度に向けて、

新年度からのお住まいの購入、引っ越しなどあれば、

今からご検討いただければと思います。

住宅リフォームとなると、

打ち合わせから、着工、完成まで、

長い時で、半年とかのお付き合いになることもあります。

それも、お宅におうかがいすることになるので、

ご家族、お子さんなどとも会ったり、お話しすることも多いです。

その中で、家族の話になったり、

うちの家庭の話もして対比したりで、

いろんなお話をさせてもらいます。

それから、５年後などに、また、お会いすることがあったりすると、

子供も大きくなったね、

うちの工事をしていた時は、まだ小学校に上がってなかったね、

などと、当時のことを思いだしたり、

子供たちの成長に時の流れを感じたり、

当時のことを思い出して、いい思い出になります。

普通の物販とは違い、

お客様と密に話す機会が多いリフォーム業は、

お客様と時の流れを共有出来たり、家族の成長を感じたり、

そういうところが面白いし、楽しかったりします。

PS。

まだ、営業段階で、仕事を請けられるかどうか、わからない時点で、

こちらのご家庭とも、時間の共有できるのかな？うちとは違う業者に頼むのかな？

っと思ったり、

弊社が選ばれなかったときは、

仕事にならなかったこと以上に、お時間の共有が出来なかった寂しさも、実は、あるんです。

よく議論になることですが、

・賃貸に住んでた方がいいのか？持ち家の方がいいのか？と、

・新築を建てた方がいいか、中古でもいいか？

まず、

○賃貸か持ち家か？

ですが、

そもそも、働き始めて、すぐ住宅ローンを組んで、家を買うと言う事は、ほとんどの方が出来ないと思います。

ですので、ほとんどの方は、実家暮らしでなければ、賃貸に入ると思います。

そのうち、結婚して、子供が出来て、、っと生活が進んで行くと思いますが、そこでどうするか？って話だと思います。

仮に、賃貸でも持ち家でも、月々の支払金額は同じと設定すると、

絶対、持ち家を持った方がお得だと、私は思います。

例え、それが、所詮、

・抵当権設定されている、

・家自体も劣化して、価値が下がって行く、

っと、マイナス面を挙げたにしても。

なぜなら、それで、少なくとも、土地が手に入るからです。

家自体は、劣化しますが、それでも50年は暮らせるからです。

仮に、ずっと、賃貸で、老後も暮らすとすれば、

家賃を支払えなくなれば、住むところは無くなります。

持ち家も、払えなくなったら終わりますが、定年などに支払期間を設定して、計画を立てればいい訳ですし、

支払期間は有限です。賃貸の場合は、死ぬまで払わないといけませんね。

ですので、

最初は賃貸に入るものの、賃貸に居ながら、

勤務年数を重ね、住宅ローンを組めるだけの社会的な信用を得る、

同時に、

新築なら土地探し、中古なら物件探しをするのがいいと思います。

結婚、家族と形も変わってくるかと思いますが、想定したり、現状に合せて考えればいい訳で、

少なくとも、支払った分が、土地なり建物として、形に残れば、

次の世代に引き継ぐことが出来ます。

僕の専門は、建築なんですけど、

住まいって、建物本体より、

どこに住むかの方が重要な気がします。

故あって、仙台に住んで、25年、四半世紀経ちましたが、

住めば都だと、つくづく、実感しています。

仙台東部にずっと住んでいる人は、どうしてもその辺で、住みかを探してしまします。

震災以降も、仕事上、沿岸を離れられないと言う人もいますが、

どうしても近隣で新居を探してしまう傾向があると思います。

私は、山側が多かったので、

つい、山側の土地、建物を探してしまいがちなんですよね。

家本体も戸建からマンションまで、考え方も色々、住まい方も色々ですが、

どこに住むかって、立地、環境の方が、重要な気がします。

家はどうでもいいって話では、無いんですけどね。

家族の在り方で、

子供がいれば通学の仕方も気になりますし、

安全かなどまで考えれば、選択肢もどんどん減ってしまったりします。

街までほとんど出かけないのに、街までの距離が気になったり。

今、私の住んでいる場所、事務所は、住んで、もうすぐ10年になります。

当初は、坂があったり、墓地の近くと言うのもあって、その辺が、若干、気になってはいたのですが、

あまりにも馴染んでしまって、なかなか引っ越し先や、新しい環境をイメージしづらくなってしまいました。

他の人にとっては、必ずしも、魅力を感じる土地ではないかもしれないですけど、

これでも、ジョギングコース、綺麗でしょ。↓

4歳児が走って行ける近所に、こんな綺麗な場所があって、いいと思いませんか？笑

さて、これからは、

バルコニーの前のサクラが咲き、

駐車場では、タラの芽とコシアブラが採れる季節を迎えます。

2016年4月から始まる「電力自由化」。

これまで地域の大手電力会社が独占的に販売し、電力をどこで買うのか選ぶことはできませんでした。

2016年4月からは、大手電力会社による独占体制が崩れ、電気の契約先を自由に選べるようになります。

ガス会社から、大手メーカー、なぜか電話会社まで、様々な会社が電力販売に名乗りを上げていますが、

まず、一つ目のポイント

・何で電気を起こしていない電話会社も電気を売れるの？

っという、根本の話が言及されていませんので、その話と、

・オール電化契約のお宅は、替えると損する。

について、説明したいと思います。

・なぜ、電気を作ってない会社も売れるの？

送電線は、既存の電力会社から借りると言うのは、理解できると思いますが、

自分で発電機を持っていないような会社も電気を売るの？

その会社の発電機から、わざわざ、電気を送るの？

っと、思っている方も多いと思います。

そういう訳ではないですね。

では、なんで、電気を売れるのか？

それは、大企業は、電力会社と大口契約をしていて、個人の電力契約よりも安く電力を買っています。

その差額分を利用して、少し安く売っても、利益が出るということなのです。

つまり、企業の大口契約の中に個人のお宅も入れてしまうと言う感じなのです。

・オール電化契約のお宅は、替えると損する。

実は、今の所、この他社の契約プランに、時間帯別契約のプランがありません。

ですので、オール電化の深夜の安い電気料金を利用するという利点は使えず、

従量電灯契約にするしかないので、必然と電気料金は高くなります。

なので、基本、時間帯別契約をしている方には関係のない話になるかと思います。

その他、4月からは電化リフォームの方法も変わってきますので、

それらもご検討の上、電力契約、リフォーム計画をご検討いただければと思います。