中古マンションリフォームのすすめ

このたび、中古住宅、中古マンション購入時の調査とリフォームに特化したサイト、

「はなまるリハウスドットコム」

をオープンしました。

平成30年に、既存住宅状況調査と言う制度がスタートしましたが、

それから、5年が経過しましたが、業界的にもなかなか定着せず、

形骸化しつつあると感じ、

問題点は何か？

せっかく、建築のプロが建物本体を評価する機会が出来たのに、

なぜ、軌道に乗らないのか？

っと思って、立ち上げたサイトです。

最大の問題点は、売主、買主、どちらが調査費用の負担をするか？

だと思います。

売主は、これから手放す物件に、費用をかけたくない、

粗探しになるような調査を自ら進んでする必要があるか？

買主は、調査をするなら購入決定前にする必要があり、

そこで調査だけの費用負担をすることになる。

など、義務で無いことから、費用負担の在り処が定まらないことかと思います。

一部、専属専任媒介契約のサービスとして無料で実施する不動産会社が出て来まして、

これが打開の一つの方法かとも思いましたが、

専属専任媒介契約をする母体数がどのくらいあるのか？

と言うところかと思います。

そこで、ひとつの提案として、

・築10年以上の建物だと、少なくとも、クロスの張替やクリーニング、

もしかしたら、オール電化、水回りの部分改修など、最低限のリフォームがあるのなら、

リフォームの調査と一緒に、簡単な状況調査もして、

第三者の建築の専門家の話を聞ければ、安心感は全然、違うのではないかと思い、

その目的で立ち上げたサイトです。

実際、本当の既存住宅状況調査では、

2か所以上の傾きや、床下、天井裏の調査、非破壊調査などをして、

それを報告書にまとめるという作業がかかり、どうしても費用がかかることになります。

それは、評価の規格化、画一化のためには必要ではりますが、

個別のお宅においては、築年数、造り、状況でそこまでしなくてもいい、

本当に大事なところは、むしろ、数か所を重点的に確認するところだったりするので、

それは、リフォームのお見積と同時に出来る、ご説明できるという部分で、

無料で出来る範囲としてご提案したものです。

現実的に、建築のプロが不動産の建物部分を確認するというシステムかと思いますので、

是非、このサイトを見て頂き、

ご活用いただければと思います。

当然、みなさん、中古物件のご検討を始めるにあたって、

不動産屋さんに足を運んだり、問い合わせしたり、

今ですとネットで検索も自由に出来るので、まずはそこから始めると思います。

中古物件のいい所は、実は、

「明確な値段が出ている」※1

「現物を見て導線や広さの確認、品定めが出来る」

「周辺も含めた住環境を見て感じることが出来る」

「立地条件のいい物件がある」

と言うところです。

※1：総費用は税金、登記費用などの総費用は計算しないとわかりませんが、不動産屋さんがまずは出してくれます。

新築ですと、坪単価はいくらですが、外構、エクステリアは別途だったり、

購入後にオプション工事を進められたりと、当初の予定より費用がかさむことが多かったりますが、

中古物件の場合は、改修費用だけきちんと決めれば、後での追加と言うことはほとんど起きません。

新しい住宅団地での新築ですと、

これからどう発展するのかもわからないまま新築しないといけないという弊害がありますが、

中古物件の場合は既に、住環境が確立しているので肌で感じることが出来ます。

さらに、

立地の面でも、新築はどうしても、土地の入手の段階で、

郊外の住宅団地になったり、敷地が狭いということが多いのですが、

中古物件は、中心部に近かったり、交通の便が良かったり、

そのわりには安いと言った立地のメリットは高い物件が多いと思います。

同程度の立地で住宅を手に入れる場合でも、

新築では30坪で3000万円かかる場合でも、同額で45坪の中古物件が手に入るかもしれません。

逆に、2000万円台ぐらいだと、土地と建物入手で新築は難しいかもですが、

中古物件では探せば、ちょっと古いけど、あるかもしれない。

と言うこともあります。

その他、中古住宅をローンで買う場合は、新築時と同じ住宅ローンを組むことが出来ますので、

リフォーム費用もそこに組み込むと、安い金利でローンを組むことが出来ます。

これらが中古物件を購入するメリットかと思いますが、、、

・家自体の不具合や直さないといけない所があるか？

・部屋数を増やしたいなど、間取りの不便を解消するための費用はどのくらいかかるか？

・希望のデザイン、住宅設備にリフォームしようとするとどのくらいかかるか？

など、改修費用が判断がつかず、

そこが購入決定、資金計画のネックになることが多いです。

中古物件の購入で気になるところ

・耐久性、耐震性はどうなんだろう？

・見えない欠陥とかあるんだろうか？

・希望のデザイン、雰囲気になるんだろうか？

・それらを解決するのにはどのくらいかかるんだろう？

では、ないでしょうか？

不動産屋さんや売主はいいことしか言わないかも。。。ですし。

それらに対しても、私共は、

第三者的に公平に判断、ご説明いたします。

最近よくある、リフォーム済みの中古物件ってどうなの？

最近ですと、既に売り出された段階で改修リフォームがされている物件も多いです。

メリットとしては、

・すでに改修されているので、見た目が奇麗

リフォーム費用が入った購入価格にはなるのですが、

本能的には、既存のままの生活感が残ってたり汚いよりは、

奇麗になってた方が手が出しやすいのがあります。

・購入したら翌日から住めるので、何も考えなくていいので楽

と言うのがあるのですが、一方、

・この場合、売主になるのは、顧客から中古物件を買い取った不動産業者が多く、

業者の売買利益も乗っかっているので、実は相場よりも高いことが多い。

（個人売買ではかからない消費税はかかるので、確実に10%は高くなる。）

・実はカビが生えやすい、とか、構造的に痛んでいた、

場合によっては、傾いていた、などがわからなくなってしまっている。

・実際の不動産価格やリフォームにどれだけかけたかはわからない

と言うデメリットがあります。

「建物の本質」を知った上で購入するには、リフォーム、改修の手間、労力はかかりますが、

既存のままで購入することをお勧めしています。

住設機器を充実させたり、クロス選びや、色決めなど、

ご自身の気に入ったデザインでリフォームできますので。

ざっくりですが、費用を簡単に書き出しますと

（※不動産屋さんも参考にお使いください）

「見ないで概算で」っと金額を尋ねられると、このような金額をご提示することになるのですが、

実際は、注釈のように、

不具合の有無の確認だけでなく、施工面積や現況、お客様のご要望で費用が大きく変わってしまいます。

最後に、、、

まずは、もうちょっと自分で色々考えてみたいという方

弊社では、「失敗しない中古住宅・中古マンション購入術」というサイトにて、

実例を踏まえたノウハウや無料小冊子の進呈を行っております。

読んで頂き、

表立っては言えないようなお話は、お客様宛に小冊子としてPDでお送りしています。

よろしければ、

まずは一読して頂ければと思います。

失敗しない中古住宅・中古マンション購入術のサイトへ

国土交通省は24日、40歳未満の若年層に限り、中古住宅を購入し、リフォーム工事や耐震改修をした場合、

最大65万円を補助する新たな制度を創設する方針を決めた。

　マイホームを初めて購入したり、子育てを始めたりする年齢層である30代にターゲットを定め、

中古住宅取引の活性化につなげるのが狙い。

　新制度では、住宅の劣化具合を専門家に調べてもらう建物状況調査（インスペクション）を実施した上で、

断熱性能の高い二重サッシを取り付けるなどのリフォーム工事をした場合、最大50万円を支給。

耐震改修も実施すれば上乗せして最大65万円を補助する。

　これに併せ、年齢制限のない支援制度も設ける。

中古住宅を購入してリフォーム工事をした場合は最大30万円、同時に耐震改修も行えば最大45万円を補助する。

耐震化していない古い住宅を壊して建て替える際に最大50万円を支援する仕組みも新たに設ける。　

引用　「時事通信社」

弊社では、中古住宅、中古マンションを購入検討時に、内覧に同行し、

物件の値ごろ感の相談から、

ご要望のリフォームにどのくらいかかるのかお見積りまで、

対応いたしております。

詳しくは、

「失敗しない中古住宅、中古マンション購入術」

http://www.870reform.com/contents/cat41/

ぜひ、ご活用ください。

3月末退去に向けて、この時期が一番、売り物件が出ている時期かと思います。

中古物件は、売りに出ないと買えません。

この時期に出ている物件情報を見ることで、どのような物件があるか、相場、値ごろ感などを確認しておくとよいかと思います。

そこで、物件情報を見るうえでの５つのチエックポイントを確認したいと思います。

1. 地図上で物件検索できる不動産サイトは、地域がわかり易くて比較しやすい
2. 同地域だけでなく、中心部、沿線などの物件情報と比べることで、値ごろ感を身に着ける。
3. 希望地域を同学区など、絞れば絞るほど、選択の余地は少なくなり、買い手は不利になる。
4. 床面積も大事だが、部屋数が足りればいいなど、妥協点も準備しておく。
5. 買い時は、あなたのタイミングではなく、いい物件が会った時っと思って、心構えをしておく。