間が空いてしまいましたが、
「中古中古住宅内覧ポイント～中古マンション編②」
ですが、
①では、外回り、周辺環境、共用部分などの話をしましたが、
いよいよ、室内に入っての内覧ポイントになります。
中古マンション編② 室内に入って、まずは印象
一般の方が、建築やマンションの詳しい所まで見ることは不可能だと思うので、
内部でもやはり、印象で感じる事が大事だと思います。
視覚、嗅覚、触覚(動かしてみる)などでわかることも多いです。
そして、比べるのは、自身のお宅だったり、普通に考えて、ってレベルで全然いいと思います。
視覚―明るさ
日の光が入る明るい部屋がいい、、、一般的には、、
これは、朝、昼、夕方でどんどん変わって行きますので、
1日3回内覧出来ないことを考えると、窓の大きさ、窓の向きなどで判断するしかないし、
当然、方角を把握して臨んだ方がいいです。
西日がきつい、朝日がダイニングに入るなど、よく言及されます。
一般的には、南面にリビングが配置されバルコニーがあったりしますが、
都心部や特別の景観がある場所ですと、必ずしも南にバルコニーがあるとは言い切れない場合もあります。
また、マンションの場合、考慮するのは、北側の窓はどうなっているか？です。
片廊下型なのか、階段室型なのか、中廊下型なのかで明るさは変わります。
明るくなくてもいいと言う人もいる
直射日光が入るわけではないし、紫外線は部材の劣化、色落ちを誘発します。
日光に弱い人、お年寄りは疲れやすい、夜型生活、、、など、人によって日当たり優先と言うのは変わります。
北側の部屋は寝室、納戸で特に明るい必要が無い、と考える方もいますし、
「日当たりが悪い」という方が、一般的には建物価値は下がりますので、
日が入らないデメリット分、安く買える、交渉材料になるという事もあります。
臭覚―日が入らない北側の部屋の湿気
前項では、北側の部屋は必ずしも明るくなくていい人もいると言う話をしましたが、
その分、寒い、湿気が寄るなどで、カビやすいのも北側の部屋です。
これに関しては万人が嫌だと思いますので、
ここは大事なチエックポイントだと思います。
現況販売だと目視で今までの生活によるカビなどは確認できる
リフォーム済み物件はクロスの張替えでカビなどの跡がわからなくなる
入居者が、内覧時にまだ住んでいると、タンスの裏側がわからない
など、視覚でカビなどを確認することが出来ないこともあります。
この場合、カビ臭などを確認するのもいいと思います。
こう考えると、リフォーム済みのマンションは粗が隠されている可能性がありますので、
将来、自分が住んだ時、何に気をつければいいかなども考えるためには、
既存のまま販売されている中古マンションの方が判断しやすいという事も言えます。
カビ対策は、日常の生活で、通風の確保や、内窓工事などの断熱工事で軽減することは可能ですので、
知っていれば、リフォームや家具の配置計画で予め対応できます。
なので、最低限、室内の湿気などは知っておいた方がいいです。
クロスの張替は前提条件で、その他の造作材で何を直すかでリフォーム費用が変わる
クロスの張替は、多少新しくてきれいなお宅でも、張り替えるのは前提として見ても良いかと思います。
ですと、クロスの傷や汚れ落書きは、内覧時には、さほど、気にすることは無いと思います。
改修するうえで費用が掛かるのは、フローリング、ドア類です。
フローリングの張替が必要だと、100万円リフォーム費用は変わります。
ドアは、古いお宅ですと、現場塗装の造作ドア、90年築前後から既製品ドアがある
既製品ドアでも、
・壊れている、開け閉め、鍵、ドアノブは大丈夫か？
折戸などは特に、内覧時、スルーしがちですが、壊れやすいので開け閉めの確認が必要です
襖、障子も、一応全部の開け閉めで、作動確認
等、確認して見ましょう。
意外と、ずっと住んでいる方は、動かなくなってても使わないでいると忘れていることも多いです。
ドアは、リビングガラスドアで、1か所20万円、居室のドアで15万円ぐらいかかりますので、
交換する必要があるかで、この分、加算されていきます。
サッシも一応、開け閉め、鍵のかかりを確認して見る
ただし、サッシは不具合があっても交換できない
部材交換も古いと対応できない
ガラスのみの交換も、防火戸だったり、共用部扱いになるので、確認が必要
開け閉めしずらい窓があっても、使わない、わかってて買うこともある
木枠、出窓カウンターなどの劣化も、直すだけで10万円単位で費用が掛かる
シングルガラス、アルミサッシは断熱性能が低い
サッシ、枠の劣化、断熱性能を上げる一石二鳥で内窓設置で対応することも可能です。
内窓設置は、現在補助金もあり、古いお宅だと検討の余地はあります。
ただ、これは住みながらの工事でも、生活にさほど、影響はないので、住んでみてから改めて考えるでもいいです。
→必ずしも入居前に完全にリフォームしなくてもいい工事もある
下足入れなどの造作家具
造作家具としてよくあるのが、
下足入れと食器棚、キッチンカウンター周り、電話位置の飾り棚などです。
開けてみて、使用感の確認
下足入れは、汚れやすいし、匂いなども残っていることがありますので、購入後、使えるか確認が必要です。
こちらも交換する場合は、20万円程度かかってしまいます。
取り除いて、一般家具で対応する場合も、解体処分と下地の補修などで10万円程度、かかります。
以上が、内覧時の印象で感じることの出来るチエックポイントです。
そして、手も動かして、開け閉めした方がいいです。
これらは、建築の知識が無くても普通の方でも、全然、チェックは可能です。
