社長のリフォームブログ

2009年、日本のFIT（固定価格買取制度）元年は、バタバタしていました。

その頃、ドイツでは買取価格が70円ぐらいだったかと思うので、そこまで行くか？っと期待していましたが、

結局、48円でスタートしましたね。

で、それから15年経った今、徐々に買取価格は下がって行き、今年は16円です。1/3ですね。

一方で、パネル価格も売電価格を知ったか知らずか、同時に下がり続けて、実は今でも費用対効果的に見れば、

変わってはいないという結果になっています。

結局、変わったのは電気料金だった

ところが、変わったのは、普通の電灯契約の電気代の方で、

・震災で値上がり

・コロナ、ウクライナ情勢、円安でさらに値上がりの、

・調整が入り、補助金が入り高止まり？

で、徐々に上がって行きつつ、政策も入り、

電気料金の単価は一筋縄ではいきません。

グラフ化して見ましたが、

2020年以降は、一律30円にしてプロットして見ました。

そもそも使用量で単価も変わるので一概には言えないのですが、

2019年に買取価格と逆転しているのが見て取れればいいです。

「1０年ひと昔」とは、よく言ったものです。

※ざっくり比較なので参考程度、逆転がわかればいいというグラフです。

売った方が得から自家消費の時代へ

これって、どういうことかというと、

売った方が得から、自宅で使った方が得、

になったのです。

なので、

当初は、

「発電する日中は家にいないで電気を使わないで、どんどん売った方がいい」

でしたが、

今は、

「日中、使った方がいい」に変わり、

日中留守の家より、日中在宅しているライフスタイルが有利となってしまいました。

おひさまエコキュートとは？

そこで、登場したのが、

「おひさまエコキュート」というシステムです。

おひさまエコキュート | エコキュート | 給湯・暖房 | Panasonic

エコキュートの逆転現象

本来、エコキュートとは、深夜の安い電力でお湯を沸かしておくという概念でスタートしました。

深夜電力→普通の電気として使うに変わったと言えます。

原子力行政から太陽光発電

当時は、原子力発電が多くなると、昼夜問わず発電し続けるので、電気を使わない深夜は余剰電力が問題になったのです。

そこで出てきたのが、深夜電力、時間帯別契約で、これを利用したのが電気温水器、エコキュートでした。

しかし、震災後の原子力発電がほぼ無くなってから、夜間の余剰電力問題は解消され、

深夜帯の安い電力というのが意味が無くなり、こちらも高くするタイミングを見計らう時期になりました。

このタイミングでほぼ同時期に太陽光発電の買取制度もスタートしてます。

そこで、電気料金の逆転現象がついに起こり、

太陽光発電の電気でエコキュートを稼働させる「おひさまエコキュート」が生れました。

売電価格と電気料金が逆転したので、売らずに自家消費した方が得、

自家消費だと30円の電気代を賄えることになりました。

蓄電池の代わり？

太陽光発電のデメリットは日中しか発電しない、天候に左右される、でした。

そこで蓄電池と言う発想があるのですが、蓄電池は電力を生み出さないので、

購入費用分の元を取るのは困難です。

この「おひさまエコキュート」は実は、蓄電池の役割も果たすと言えます。

電気を熱に変えて貯めておくシステムなので。

電気を生む日中、ご不在な家庭はほとんど電気を使わず、発電分が売電に回ってしまって、

安い買取価格で売ることしかできないというデメリットがあったのですが、

そこでエコキュートを稼働することで貯めておくことができるという事です。

16円でしか買い取ってくれない電気を30円相当で生み出す

16円で10年程度で元が取れる計算の現在の太陽光発電。

これを電気代30円で使えば、さらに有利になると言うのが今の考え方ですね。

なお、「おひさまエコキュート」は太陽光発電用のもので、既存の普通のエコキュートでは対応出来ません。

ですので、このためだけにエコキュートまで交換すると割が合わないので、

導入するとすれば、エコキュート交換時期に検討するのがいいとは思います。

ちなみに、

太陽光で給湯？だったら90年代にあった太陽熱でお湯を作る「朝〇ソーラー」でいいんじゃない？

ということもあるのですが、、、

まあ、光で発電する太陽光発電は冬もある程度稼働するので、それで良しとしましょう。

弊社では、

Qcells、長州産業の太陽光パネルが一応、ラインナップされています。

おひさまエコキュートは、パナソニックです。

20年ぐらい前から、不動産会社が住宅を買い取りリフォームして売ると言う商売が出て来たかと思います。

昨今では、中古マンションでもリノベーション済みマンションとして売り出すのが、

中古市場でも目立って来て、

特に、市の中心部などでは、もしかしたら半分以上の物件でそうなりつつあるような気がします。

なぜリノベ物件なのか？

一般の方にとって、中古マンションに手が出ずらい要因の一つとして、

中古品、人が使った跡がわかる、出て行ったままの汚い状況で新居をイメージ出来ない、

その後のリフォームとか考えるのが面倒、買ったらすぐ住める、、、

などがあり、その点において、リノベーションして売るのは手が出し易くなっているという効果があるかとは思います。

商売としてはどうか？

では、商売としてどうか？

商売とは、

「困った人がいて、それをそのプロが助けることで成り立つ」

っと思っておりますので、

家を売りたくて困っている、中古物件が欲しいけど情報が無くて困っている、

それを繋ぐのが不動産仲介業とすれば、困っている人を公平に法にのっとって助けるという意味では商売と言えます。

そこに、リンベーション業者が入ると、

売りたい人からは安く仕入れ、買いたい人には利益を乗せて売ることになる、

それも消費税も乗ってしまいますので、個人間売買と比べると、1割は高くなるのは確実です。

そして最近目立つのが、

売れ筋、売りやすい物件ほどそうなっている点です。

築年数は30年程度以下、まだまだ住める安全物件ほど、リノベーション業者が買い取ってるのが多いです。

そこに業者が介入する必要があるのか？と思ってしまいます。

昔からあった不動産会社の売り物件

実は、昔からリノベ―ション物件と言うのはあったのですが、当初は、

・銀行の差し押さえ物件

・競売物件

・痛みすぎている、古すぎて一般の方が手を出せないような物件

・逆に高価な物件にさらに付加価値をつけるような物件(億ションなど)

では、行われており、これを商売にしていたのが始りだったりします。

そこには、一定の商売基準と言うか、

「プロが入って付加価値をつけたり、権利なども含めて一度、奇麗にしてから売る」

というのが成り立っていたかと思います。

しかし、昨今のリノベーション物件は、

不動産業者内だけで一般の方に共有されていない情報を利用し、安く買い取り、

自分たちの商売になるように意図的に誘導されている感が否めません。

元々ニーズが無かった分野では？

本来、不動産は自由市場で、高く売りたい、安く買いたいという一般の方に、

公平に、そういう機会を与えるものでもあったはずなのに、

不必要な買い取りリノベーションを、自分たちの商売が成り立つように進めているように見えます。

・出来るだけ安く買いたいのに、リノベ業者が入ると高くなる

・売り出し物件は、不動産業者と言う優越した立場で一般の方より有利に進めることができる

（不動産売買はある種、情報が大事である）

・ある意味、一般の方を出し抜いて商売に出来るという側面もある

などなど、

まあ、わざわざプロが介入する必要のない場所に入って来ているんでは無いのか？

誰も困っていなかったのに、、、っと思ってしまいます。

不動産業は士業

不動産業者は、普通の商売と違って、公共性、信頼性、一般の方の利益保護、、、

などを担っていると認識しています。

それは、自由商売と違う、「士業」だからです。

それに対して、その優越した立場を利用して、利益を乗せて売るってどうなのか？

個人の住居に対して、不動産業者が買い取って高く売るって、

元々、実はやろうと思えば、大手の不動産仲介業者だったら出来ないことは無いのです。

でも、そこは個人売買でやりましょうと言うのが今までの暗黙のルールだった気もします。

もしかしたら、株で言うとインサイダー取引になるのでは、、、

(本来、買い付けは、問い合わせ順、申し込み順、段取りが進む順、だったはずが、

不動産業者が入ると一定期間の待ち時間や一斉値入などオークション的にもなったりもするし、、、)

っと、実際、そういう物件をお客様とまわって、

そう言う現場に出くわすと、モヤモヤする感じにはなるのです。

高断熱高気密住宅になって来て、

夏は当然、エアコンで過ごすのが普通になっておりますが、

ここに来て、Ｘなどでは、夏の室内の湿度を気にする方が多く見受けられるようになりました。

温度だけじゃなくて湿度も下げるには、エアコンの稼働はかなり電気代をかけなければ無理で、

省エネとは程遠い話になってしまいます。

そこで、住宅の仕上げ材で、調湿できれば、、、というのは昔から言われています。

その代表格は、LIXILで出しているエコカラットという壁材です。

LIXIL | タイル建材 | 内装壁機能タイル エコカラットプラス

20年ぐらい前からですかね、新築マンションのオプション工事でもよく取り上げられたり、

リフォームのお問い合わせでも来る建材です。

ただ、費用面でなかなかリフォーム、後付けでは施工に至らないのが事実でした。

・手が触るところなのでそれなりの強度、仕上げが必要でタイル工事？大工工事？となる

・部分的、壁1面などの施工でデザイン的にも検討が必要

珪藻土塗壁、クロスなどもございますが、これも、調湿を担保するには、

多孔質の呼吸を妨げてはいけませんので、どうしても表面が荒かったり、もろくなってしまいます。

では、床面はどうかというと、

無垢の床材で調湿？という方もいらっしゃいますが、

基本、調湿機能を保ちたければ、壁と同様、表面を塗装、コーティングしてしまっては意味がありません。

ですので、少なくとも建材メーカーで出しているような無垢の床材には調湿機能は期待できません。

そもそもの無垢材の問題点は、この湿度で伸縮を繰り返し床鳴り、浮きを起こすことで、

そうならないように作られているからです。

無塗装の木そのままの輸入などの無垢床材でしたらまだ調湿されると思いますが、逆に空いたり詰まったり、

動いてしまう、昔ながらの日本家屋の床になります。

ということで、残る仕上げは天井面です。

その商品が、、DAIKENで出している「クリアトーン12SⅡ」です。

クリアトーン12SⅡ – DAIKEN－大建工業

昔の家は、それこそ、ジプトーンと呼ばれる天井材が多く使われていたので、古い印象があるかもですし、

店舗などでは現在も使われていることが多いので、店舗の印象があるかもです。

かく言ううちの事務所の天井もジプトーンでした。

利点としては、

・天井1面なのである程度の面積を確保できる

・触らない面なので壁、床ほど強度を必要としない

・強度が必要ない分、軽くて安い建材になっている

・デザイン的にも壁クロスでデザインすれば、邪魔しない

・将来のクロス張替えなどでも、天井面は施工しなくてもいい

等のメリットがあります。

↓紹介動画です。

④では、住宅設備機器の中でも、特に水回りについて言及しましたが、

今回は、電気、通信設備、その他について、分けてチェック項目を上げたいと思います。

ここは、本当に、見逃しがちです。

実は現代生活の大きな部分を占める、TV関連や、ネット環境などに影響しますので、

実際は、大事なところですね。

中古マンション編⑤　20年で大きく変わったメディア、ネット環境

 照明器具

スイッチと照明の位置関係は確認するぐらいでいいと思います。

まず、電気が点かないってことは無いとは思いますので。

後付けのシーリングライト

電気屋さんで買ったシーリングライトなどの照明器具は基本的には動産となり、住人のものではあります。

でも、シーリングライトや和室の吊下げ照明などは置いて行っちゃう人も多いです。

いるいらないを引渡し前には伝えた方がいいです。

自分たちで使わない、新しく買うのであれば明け渡し時に持って行くように言わないと、

残っていたりすることがあるので、この場合、捨てるのは買主になってしまいます。

ただ、引っ越し早々、照明器具も買ってない場合は、取り急ぎの照明としては使えるんですけどね。

ダウンライトや直付け(電気配線で繋いでいる)照明

ダウンライトや直付け照明は、そのまま残りますが、電球タイプですと、LED電球に変えればよいかと思います。

キッチンの手元灯、洗面化粧台の照明は、蛍光灯の場合も多いです。

一応、蛍光灯型のLED照明もあるので、そのままでもLEDに交換することは可能ですが、

機器自体を交換したい場合は、電気工事になりますし、

洗面化粧台の照明は一体になっているので、洗面化粧台を交換しないと、

照明部分だけの交換は出来ないです。

20年で随分変わったメディア、通信機器

ここ20年で、生活で一番変わったのが、このメディア、通信機器です。

20年程度前の物件でも、今の生活に対応しない可能性もありますので、ご自身の通信環境を想定して、

見た方がいいです。

テレビの位置を想定して見る

20年前とは、想定されるテレビ画面の大きさは変わっています。

昔は部屋の角に置きましたが、今は幅１ｍを超えるので、壁面に設置することが多いです。

どの壁面に設置するか想定して見た方がいいです。

その場合、テレビの接続、コンセントはあるか確認しましょう。

BSアンテナがあるのは90年代築ぐらいから

2011年に地デジ化は完全に移行しましたが、

その前の2000年代に入ってから、地デジ専用アンテナに移行していきました。

また、BSアンテナも途中で個別にバルコニーに設置する形で導入されて来て、、、

っとTVアンテナ環境はバラバラなことが多いです。

現在では、地デジ専用アンテナとBS、CSも見られるタイプになっていますが、

原状、どうなっているか確認しましょう。

また、地域によっては、ケーブルテレビの地域もあります。

この場合、地域によってはBSを見るのは有償になったりします。

バルコニーにBSパラボラアンテナを設置することもありますが、別配線で室内に引き込む必要がありますし、

向ける方向が決まっているのでそれも確認した方がいいです。

なお、TVアンテナの差し込み位置は簡単に移動できませんので、

場所を変えたい場合、増やしたい場合は、新規での配線や延長線で取り回すことになります。

電話モジュラーの場所は光回線、LANのシステムに影響します

固定電話の引込位置は、昔はリビングだったり廊下だったりします(サザエさんの家)。

固定電話契約をする場合は、置き位置を確認しましょう。

光回線にする場合は、戸建ての場合は、光回線は直接引き込みます。

そこに、LAN、無線LANが来ることになります。

元々住んでいた方が、ご高齢とかで光回線を使っていなければ、

どのようになるかは光回線事業者によります。これは購入してからになると思います。

その他の電気設備、分電盤の確認

エアコンの設置やIHクッキングヒーターの利用によって、

ご家庭で使う電気量も30年で大きく変わっています。

戸建ての場合は、必要に応じて契約アンペア数を上げることは出来ますが、

家庭用電灯契約は60Aまでが基本です。

それ以上の場合は、ブレーカーは買取りになります。

まずは最大でも60Aで契約して、ちょうちょくブレーカーが切れるようであれば、

後々、改めて変更も検討しましょう。

ちなみに、60Aですと、

「IHクッキングヒーター、エアコン2台、ホットプレート、電子レンジを同時に利用で、

ブレーカーが切れるぐらいです。(実体験より)」

その他、個別のお宅の状況によっては、

・ソーラーシステム(年数と売電量、処分費にどのくらいかかるか？)

・ソーラー温水器(既に使ってない家庭が多いのでどうなるのか？)

・石油タンク

・浄化槽(抜気の確認、メンテナンス契約)

・井戸水

、、、、

などなどあり得ますが、あとは個別に判断することにはなります。

全てが要望通りにそろうことも難しいかもしれませんが、

買う前に対応可能か対応できないか諦めるかなど、わかった上で購入決定をした方が健全だとは思います。

①、②っとどんどんと内覧も中へ入って来ましたが、

次はもっと詳しく見てみたり、触ってみたり、動かしてみたりする作業に入ります。

俗にいう「水回り」とは、水を使うところです。

水を使うという事は、痛む、腐る、漏れる、錆びる、といった変化が一番起きるところです。

古さも感じやすいです。

逆に言うと、水回りさえ最新の設備に交換したら、室内は和室だったり、

落ち着くとか,レトロ感がいい人もいますので、生活に支障はないとも言えます。

戸建て編④　水回りと言うもの

つい一般の人は、内覧と言っても、ウロウロ歩き回るぐらいで、ジロジロ見ちゃ悪いとかで、

本質の部分を見落としがちです。

パット見はきれいで問題なさそうだが、

触ってみたり、動かしてみたりすることで、不具合がわかるのが、「住宅設備機器」と言うものです。

ここからは、印象ではなく実働や機能しているかをチェックする必要があります。

これは、現在、住んでいるお宅の内覧でも同じですが、

今も住んでいるので問題ないのでは？っと思いがちですが、長年住んでいると、

不具合に慣れて、本人もわかっていないこともありますので、

住人に聞くとか、許可を取ったら、作動して見るという事が大事です。

ちなみに、この「住宅設備機器」と呼ばれるものは、

一般的にはキッチン、浴室、洗面化粧台、トイレ、洗濯置き場、給湯器などを言いますが、

ここでは、もっと広げて、

電気機器、スイッチ、換気扇、インターフォンなど、電気で動くものなども含めて確認するといいでしょう。

水回りは耐用年数はまずは10年、以降はいかに長く使うか？購入後数年でダメになるケースも

水回りは耐用年数があります。

それは常に水に触れているので、ゴムなどのパッキンは硬化し、その隙間から滲み出る水分で、

サビがまわり始めるからです。

交換部材も10年をめどに供給終了となることが多いので、部材では直せなくなります。

築10年以上だったら、使用感も強いことを考えると、

どんなにきれいでも購入時にリフォームすることをお勧めします。

その費用も資金計画に入れて考えた方がいいでしょう。

キッチンのポイントは水栓、換気扇、シンク下

パット見は綺麗かもしれません。それは、使ってる時にも表面だけは拭くからです。

劣化を見るには普段触らない所を見るのがいいです。

水栓：パッキンが硬化すると水がにじみ出て来て、内部の鉄部を錆びさせます。

ほっておくと、交換するのに破壊する必要が出て来ます。

換気扇、レンジフード；内部に落ちない油汚れや、これを落とそうとして、塗装が剥がれてることがあります。

シンク下：調味料の汚れや水漏れなどで劣化してることがあります。

底板がべニア板でしたら、奇麗にすることは出来ません。

コンロ：コンロこそ、グリルまで使っていれば、使用感はそのまま残ります。

一般的なビルトインコンロですべてのシステムキッチンに対応出来ますので、交換前提でもいいと思います。

ＩＨクッキングヒーターに変えたい場合は、専用配線が必要ですので、分電盤からの経路を確認する必要がありますが、

リフォーム時でしたらほぼ配線可能です。

ただ、電気容量を上げる必要がありますが、戸建てだと６０Ａまでは普通に上げて行けます。

冷蔵庫置き場：置く予定の冷蔵庫の大きさで寸法を確認しましょう。

などなどですが、ある程度の個所、交換になるなら、まるっきり新しくした方が早いし、

最新のキッチンは収納量が増していたり、汚れづらい造りになっていますので、最新設備を享受できます。

浴室は、排水口、浴槽の裏、鏡などが掃除では綺麗にならない

住んでいるお宅で、内覧時に排水口まで見るのは難しいと思いますが、

築10年以上のお宅では、この辺の汚れは落ちないレベルになってると想定した方がいいでしょう。

ポリカの浴槽や人造大理石でも、変色などがあれば、使用感は残りますし。

ユニットバスを大きくするには周りが大事

ユニットバスを大きくしたいというご要望も多いですが、

当然、大きくすると、周囲の部屋側に壁を押し出す必要があります。

その空間があるか？壁の造りは取り壊し可能か？など、確認する必要があります。

間取り図でも確認できますが、実際は、ユニットバスの裏側の構造を確認して、

施工可能か判断します。

トイレ、洗面化粧台も同じです。見た目は綺麗でも裏側は劣化してます

特に、洗面収納やトイレは使用感が残りやすいので、10万円台から交換可能なので、

悩まずに購入時に交換した方がいいでしょう。

洗面化粧台は、カウンタータイプなど、大きいのがついていたりしますが、

同じタイプで交換すると50万円かかりますが、妥協して、セットの洗面化粧台だと10万円台で交換可能です。

洗濯機は、基本的にはそのまま使えるはずですが、洗濯機パンは劣化してるかも

今の斜めドラム式洗濯機は、大きいから置けないかも、っと思われるかもしれませんが、

今も洗濯機の足回りは、60cm×60cm角で同じです。

なので、置く分には問題が出ることはありません。

細かく測ると、給水栓の高さ、排水口の位置などでフィットしない場合もありますが、

これらは、後付けの給水高さを変えるものや、下に敷くブロックなどで対応可能です。

しかし、洗濯機パン、排水口周りは、劣化、変色していたり、隙間にゴミが溜まる構造は、

嫌ですとパンを交換することも考えた方がいいでしょう。

ユニットバスや洗面化粧台に目が行きがちで、後回しにしてしまうことが多いです。

なお、現在では、洗濯機パンではなく、直接つなぐ方法もありまして、その方が、ゴミが溜まらないという事で、

新築の主流にはなっていますが、

リフォームで洗濯機パンから、直接置く方法に変更すると、床から交換する必要がありますので、

10万円以上かかることがあります。

給湯器はガス供給が止まっていれば作動で判断できない

今も住んでいるお宅だと、当然使っているので、何の問題も無いのですが、

半年程度でも空き家が続くと、サビがまわったりして作動しなくなることはあります。

どのくらいの期間、人が住んでいないか確認する必要があります。

なお、給湯器も耐用年数が10年程度で、あとはいつ壊れてもおかしくない状況で、

20年使えたなどとなるぐらいです。

住んでから、急に壊れては、1週間単位でお湯が使えなくなることもありますので、

設置から10年経っていたら、マンション購入時に交換することを想定した方がいいと思います。

スイッチ、電気の作動

基本的には、住んでいるうちに電気の配線が切れるという事はまずないのですが、

どのスイッチでどの電気が点くのか？ぐらいはチエックしてもいいでしょう。

もしかしたら、何のスイッチかわからないものも出てくるかも。

換気扇はどのスイッチで点くか？

トイレスイッチと連動だと、連動を分けるには配線工事が必要ですし、

浴室換気扇と連動かによっては、ユニットバスの交換時は、

2室同時換気など選ぶ必要があります。

キッチン周りの照明、スイッチ、コンセント、給湯器操作盤の確認

照明のスイッチはあるのかないのか？それによっては、キッチン手元灯の交換にも影響します。

今はLED照明が基本ですが、ほんの10年前でも蛍光灯が付いていることがあります。

LED照明だと、非接触のセンサースイッチなども選べるので、交換するならその方がいいですよね。

また、キッチン周りにコンセントが無いと、キッチンでのフードプロセッサー、泡だて器などは使えません。

スイッチ、コンセントを増やしたい、移動したい場合は、タイル面だと、キッチンパネルなどでの復旧で、

リフォームで可能ですが、復旧に費用が掛かります。

インターホンは配線があるか無いか

古いお宅だと、チャイムの場合があります。

この場合、玄関の呼び鈴を押すと、室内上部にある電池式のチャイムが鳴るシステムです。

インターホンにしたい場合は、親機は目線程度に設置しますので、配線のし直しが必要です。

電源を取る必要もありますので、予め、どうするか検討は必要です。

現在は無線式の玄関チャイム、インターホンもありますがこれで対応可能かも考える余地はあります。

などなどです。

水回りは、10年で節水技術や、汚れずらい構造、素材などは、日々発達しています。

水回りだけでも最新の設備に出来れば、現代生活を取り入れたまま、

古い造りのお宅でも現代生活を享受できるという事もありますので、

築10年以上であれば、水回り交換を前提で資金計画を立てるのがいいと思います。

ですと、逆に水回りのチェックなんかは必要ないかもですね。

内部に関しては、以前のマンション編と大差はないです。

大きなポイントは、

・窓を交換できるか出来ないか？

・床は防音フローリングではないが張り替え自体は大変

ってところです。

戸建て編③　室内に入って、まずは印象

一般の方が、建築の詳しい所まで見ることは不可能だと思うので、

内部でもやはり、印象で感じる事が大事だと思います。

視覚、嗅覚、触覚(動かしてみる)などでわかることも多いです。

そして、比べるのは、自身のお宅だったり、普通に考えて、ってレベルで全然いいと思います。

視覚―明るさ

日の光が入る明るい部屋がいい、、、一般的には、、、

これは、朝、昼、夕方でどんどん変わって行きますので、

1日3回内覧出来ないことを考えると、窓の大きさ、窓の向きなどで判断するしかないし、

当然、方角を把握して臨んだ方がいいです。

西日がきつい、朝日がダイニングに入るなど、よく言及されます。

一般的には、南面にリビングが配置されバルコニーがあったりします。

住宅団地の配置形成によっては、方角が45度くらいずれて南側を考えていることもありますので、

地図でも確認した方がいいです。

基本的には、リビングで大きな窓がある面を南面として考えていいと思います。

明るくなくてもいいと言う人もいる

直射日光が入るわけではないし、紫外線は部材の劣化、色落ちを誘発します。

日光に弱い人、お年寄りは疲れやすい、夜型生活、、、など、人によって日当たり優先と言うのは変わります。

北側の部屋は寝室、納戸で特に明るい必要が無い、と考える方もいますし、

「日当たりが悪い」という方が、一般的には建物価値は下がりますので、

逆に言うと、日が入らないデメリット分、安く買える、交渉材料になるという事もあります。

臭覚―日が入らない北側の部屋の湿気

前項では、北側の部屋は必ずしも明るくなくていい人もいると言う話をしましたが、

その分、寒い、湿気が寄るなどで、カビやすいのも北側の部屋です。

これに関しては万人が嫌だと思いますので、

ここは大事なチエックポイントだと思います。

現況販売だと目視で今までの生活によるカビなどは確認できる

リフォーム済み物件はクロスの張替えでカビなどの跡がわからなくなる

入居者が、内覧時にまだ住んでいると、タンスの裏側がわからない

など、視覚でカビなどを確認することが出来ないこともあります。

この場合、カビ臭などを確認するのもいいと思います。

こう考えると、リフォーム済み物件は粗が隠されている可能性がありますので、

将来、自分が住んだ時、何に気をつければいいかなども考えるためには、

既存のまま販売されている方が判断しやすいという事も言えます。

カビ対策は、日常の生活で、通風の確保や、内窓工事などの断熱工事で軽減することは可能ですので、

知っていれば、リフォームや家具の配置計画で予め対応できます。

なので、最低限、室内の湿気などは知っておいた方がいいです。

ただこのようなカビなどの湿気は、やはり、冬と夏では全然、感じ方が変わります。

冬に購入を決め、最初の夏に凄い湿気がある、カビが生えるなどを知ることもあるかもしれません。

クロスの張替は前提条件で、その他の造作材で何を直すかでリフォーム費用が変わる

クロスの張替は、多少新しくてきれいなお宅でも、張り替えるのは前提として見ても良いかと思います。

ですと、クロスの傷や汚れ落書きは、内覧時には、さほど、気にすることは無いと思います。

改修するうえで費用が掛かるのは、フローリング、ドア類です。

フローリングの張替が必要だと、100万円リフォーム費用は変わります。

今ですと、上張りフローリングと言って、1.5mm程度のフローリングを上から張るという改修方法もありますが、

90年代以降の家は、バリアフリーが進んでいて、廊下と個室の境界も敷居が無いお宅がほとんどですので、

この薄いフローリングでもドアの隙に入るかどうかなどの問題もあります。

階段は上張りだけでいいか架け替えが必要か

造作のリフォームで一番厄介なのは階段です。

古い場合でも出来れば上張りリフォームで対応可能な物件がどうかがポイントになると思います。

急こう配などでも勾配を緩くする架け替えなどは空間の制限がありほぼ出来ない家が多いです。

【階段の上張りリフォームをした現場の施工例】

ドアは、古いお宅ですと、現場塗装の造作ドア、90年築前後から既製品ドアがある

既製品ドアでも、

壊れている、開け閉め、鍵、ドアノブは大丈夫か？

折戸などは特に、内覧時、スルーしがちですが、壊れやすいので開け閉めの確認が必要です

襖、障子も、一応全部の開け閉めで、作動確認

等、確認して見ましょう。

意外と、ずっと住んでいる方は、動かなくなってても使わないでいると忘れていることも多いです。

ドアは、リビングガラスドアで、1か所20万円、居室のドアで15万円ぐらいかかりますので、

交換する必要があるかで、この分、加算されていきます。

サッシも一応、開け閉め、鍵のかかりを確認して見る

90年代築の物件でも、近年の3，4回ぐらいの地震を受けていますので、

多少なりとも新築時よりは歪んでいることが多いです。

住む分には問題ない歪でも、サッシの開け閉めでは、多少の歪で、

動きが悪い、鍵がかからなくなったなどは起こりえます。

サッシは不具合があると交換には相当の費用が掛かる

部材交換も古いと対応できない

ガラスのみの交換は可能

開け閉めしずらい窓があっても、使わない、わかってて買うこともある

木枠、出窓カウンターなどの劣化も、直すだけで10万円単位で費用が掛かる

シングルガラス、アルミサッシは断熱性能が低い

2024年だと、サッシ交換でも「先進的窓リノベ」補助金事業で補助金がありますし、

サッシ、枠の劣化、断熱性能を上げる一石二鳥で内窓設置で対応することも可能です。

ただ、これは住みながらの工事でも、生活にさほど、影響はないので、住んでみてから改めて考えるでもいいです。

→必ずしも入居前に完全にリフォームしなくてもいい工事もある

下足入れなどの造作家具

造作家具としてよくあるのが、

下足入れと食器棚、キッチンカウンター周り、電話位置の飾り棚などです。

開けてみて、使用感の確認

下足入れは、汚れやすいし、匂いなども残っていることがありますので、購入後、使えるか確認が必要です。

こちらも交換する場合は、20万円程度かかってしまいます。

取り除いて、一般家具で対応する場合も、解体処分と下地の補修などで10万円程度かかります。

以上が、内覧時の印象で感じることの出来るチエックポイントです。

そして、手も動かして、開け閉めした方がいいです。

これらは、建築の知識が無くても普通の方でも、全然、チェックは可能です。

ついつい印象で見がちな外観も、

じっくり、広い外壁も、拡大鏡ででも見る勢いで見れば、わかることが多いです。

中古住宅内覧ポイント～戸建て編②外見、、、外観

外壁面

広く見ると何でもないように見えますが、何十年も雨風、日光に当たれば劣化、変色は起きています。

ポイントとしては、塗装で直るか？塗装では追いつかないか？です。

外壁は水が浸透したりして浮いているところはないか？

浮いて劣化していれば、塗装しても戻らないので、部分的にでも外壁の上張りなど必要かもしれません。

コーキングがひび割れているか

コーキングがひび割れていても直に雨水が入るなどのことは無いと思いますし、

塗装するときに、コーキングの打ち直しも可能ですので、表面の工事で直ります。

地震の被害

ひび割れ、隙が空いていれば、大きさに依ってコーキングで埋めるか、

補強、外壁の張り替えが検討が必要です。

古いお宅でモルタル仕上だと、ひび割れから次の地震で脱落することもあり得ますので、

検討した方がいいと思います。

Before	After

屋根

屋根は下から見上げても見えないことが多いです。

劣化の具合を確認するには、劣化の具合は同程度と考えて、1階の下屋や玄関屋根などを、

見えるところを見て、同程度、劣化が進んでいると判断するしかないです。

金属屋根：錆びて穴が開く前には塗装しないと戻すのは大変です。

フルベスト(コロニアル)：色落ちや劣化は10年しないうちに進みます。

思っている以上に早いサイクルで塗装する必要が出るかもです。

瓦：メンテナンス的に言えば30年は必要ないかもですが、ただ改修するときは塗装ではなく、

葺き替えになりますので、その時、費用が掛かります。

玄関回り

ポーチ柱の劣化、玄関回りが装飾壁だと、傷んでないか？

ポーチタイルは剥がれてないか？など見られます。

樋などの付属部材

ちゃんと樋が機能しているかは、実際に雨が降らないとわからない部分も多いです。

ですので、内覧が雨の日などになればより良いかもしれません。。

軒樋の逆勾配やつまり等がないか、雨染みなどで確認するといいでしょう。

外部フードなども樹脂製だと割れていたり、金属製だとサビがまわっていないか確認できます。

外部設備

外部周りに面倒な設備は無いか？

オイルタンク、ソーラーなど使わなくなった設備など確認しましょう。

物置、カーポート

物置はいるいらないも含めて使えるものなのか？確認。

カーポートはあると便利ですが、塩ビ製の屋根などは劣化してるかもしれません。

だと、簡単に割れることがあります。

敷地回り

建物周りには処分に困って捨てられずに残材が残っていることが多いです。

(古い家具や鉢、タイヤ、粗大ごみになるようなものなど)

その処分を確認した方がいいでしょう。

敷地回りは、

・防草シートに砂利敷や土間仕上だと便利です。

・土だったり芝だと、雑草が生えてくることはあります。

冬などに見ると雑草などがわからないので、仕上げで判断することになります。

・敷地内の水捌けはどうか？

これも雨の日じゃないと確認できないのですが、イメージして見るのがいいでしょう。

などですふが、

中古住宅なので、劣化してるのも当然ですし、

日々、メンテナンスが必要なのはみな一緒です。

ずっとお手入れをしていないお宅などでしたら、購入時に塗装など必要かもしれません。

外回りにお金がかかってもしょうがないのですが、

その分、

・中古価格でどう加味されているのか？

・住宅ローンに改修費用もいくら乗せた方がいいか？

などは、購入決定の指標にはなるかと思います。

気になる物件があった時、内覧を希望すると思いますが、

まずは営業担当と会う前でも地域、コミュニティーは自分で見まわることも出来ますし、

道順などの確認で行きしなに色々考えることが可能です。

敷地についたら、町内会、番地区画をぐるっと回るのもいいでしょう。

戸建て編①　外見、、、敷地周辺環境

どのような観点で、あなたは中古住宅の立地を見ますか？

土地柄はわかっていても、どんな立地がいいのか？住まないとわからない部分も多いです。

確認する部分としては、

子供がいれば、当然、通学路ですが。。。

でも、小中学校は多少遠くてもその地域にありますが、

高校、大学と進学すれば、最寄りの学校でいいのか？希望校があるなら、どのように通学するのかも確認してょうがいいでしょう

大通りに近いと、便利に見えて、実は落ち着かない

閑静な環境を求めるなら、住みたい地域の大通りから2，3本道路を入った環境がいい

子供の飛び出しなどの交通安全的にも前面道路は交通量が少ない方がいい

角地は開放的だがプライバシーは悪い

南道路は、ぱっと見は明るいが、開放的過ぎると庭も含めてプライバシーはよくない

ちなみに、僕が好きな接道は西側道路の北入口

ちょっと敷地内を歩いて、朝日を背に受けて道路に出ることになるので

隣接地は10年後、建て替えなどで変化しそうか？

公園や川、山などですと変化はないと思いますが、空き地だと、後々何が建つのかはわからない

特に街中だと、高い建物もありえる。同地域にどのぐらいの建物が建つ可能性があるかは、周囲の建物を見て判断できます。

※専門的な話をすると、その物件の図面などで、接道、隣地境界なども確認するといいでしょう。

接道

住宅団地など整備された土地や、公道(県道、市道)に接していれば、

特に問題はありません。一応、境界杭など確認しましょう。

位置指定道路、私道の場合、接道要件(幅４ｍ以上の道路に２ｍ以上接する)を満たしているか？

築40年程度ですと新築時確認されていますが、、古い物件は当時どのように扱ったかは誰もわかりません。

場合によっては、後々、その敷地で建て替え時、セットバックなどの対応が必要です。

ただ、この接道要件を満たしていない物件は、同時に、

建て替え不可の土地として、その分、安く売りだされている場合もあります。

③では、住宅設備機器の中でも、特に水回りについて言及しましたが、

今回は、電気、通信設備、その他について、分けてチェック項目を上げたいと思います。

ここは、本当に、見逃しがちです。

実は現代生活の大きな部分を占める、TV関連や、ネット環境などに影響しますので、

実際は、大事なところですね。

中古マンション編④　20年で大きく変わったメディア、ネット環境

 照明器具

スイッチと照明の位置関係は確認するぐらいでいいと思います。

まず、電気が点かないってことは無いとは思います。

後付けのシーリングライト

電気屋さんで買ったシーリングライトなどの照明器具は基本的には、住人のものではあります。

でも、シーリングライトや和室の吊下げ照明などは置いて行っちゃう人も多いです。

いるいらないを引渡し前には伝えた方がいいです。

自分たちで使わない、新しく買うのであれば明け渡し時に持って行くように言わないと、

残っていたりすることがあるので、この場合、捨てるのは買主になってしまいます。

ただ、引っ越し早々、照明器具も買ってない場合は、取り急ぎの照明としては使えるんですけどね。

ダウンライトや直付け(電気配線で繋いでいる)照明

ダウンライトや直付け照明は、そのまま残りますが、電球タイプですと、LED電球に変えればよいかと思います。

キッチンの手元灯、洗面化粧台の照明は、蛍光灯の場合も多いです。

一応、蛍光灯型のLED照明もあるので、そのままでもLEDに交換することは可能ですが、

機器自体を交換したい場合は、電気工事になりますし、

洗面化粧台の照明は一体になっているので、洗面化粧台を交換しないと、

照明部分だけの交換は出来ないです。

20年で随分変わったメディア、通信機器

ここ20年で、生活で一番変わったのが、このメディア、通信機器です。

20年程度前の物件でも、今の生活に対応しない可能性もありますので、ご自身の通信環境を想定して、

見た方がいいです。

テレビの位置を想定して見る

20年前とは、想定されるテレビ画面の大きさは変わっています。

昔は部屋の角に置きましたが、今は幅１ｍを超えるので、壁面に設置することが多いです。

どの壁面に設置するか想定して見た方がいいです。

その場合、テレビの接続、コンセントはあるか確認しましょう。

BSアンテナがあるのは90年代築ぐらいから

当然、アンテナ類はマンションの場合、集中アンテナになっています。

BSもあるのか、CSも見られるタイプか確認しましょう。

地域によっては、ケーブルテレビの地域もあります。

この場合、地域によってはBSを見るのは有償になったりします。

バルコニーにBSパラボラアンテナを設置することもありますが、別配線で室内に引き込む必要がありますし、

向ける方向が決まっているのでそれも確認した方がいいです。

なお、TVアンテナの差し込み位置は簡単に移動できませんので、

場所を変えたい場合は、新規での配線や延長線で取り回すことになります。

電話モジュラーの場所は光回線、LANのシステムに影響します

戸建てと違って、マンションの光回線は、マンション本体の受信装置に繋がれ、

個別へは既存の電話配線を利用して分配しています。

ですので、光回線に申し込んだ場合、既存のモジュラーの位置にルターを置いたり、

そこに、LAN、無線LANが来ることになります。

元々住んでいた方が、ご高齢とかで光回線を使っていなければ、

どのようにすればいいか、確認した方がいいでしょう。

その他の電気設備、分電盤の確認

エアコンの設置やIHクッキングヒーターの利用によって、

ご家庭で使う電気量も30年で大きく変わっています。

戸建ての場合は、必要に応じて契約アンペア数を上げることは出来ますが、

マンションの場合、共用で1本、引き込み線があり、それを個別で分配しているので、

各戸でアンエア数を上げるといつか、共用の引き込み線のキャパがオーバーすることがあります。

そのため、管理組合でアンペア数を管理しているマンションもあり、簡単に上げられないことがあります。

特に、IHクッキングヒーターにしたいというご要望の場合は、管理組合の対応を確認する必要があります。

マンションって、一見、画一的に見えますが、

マンションによって意外と大きく違っていることがあります。

そのパターンを考慮すると、まだまだチエックする項目は出て来ます。

・鍵交換ってどうなるの？

・ガス栓、ガス暖房がある場合

・オール電化のマンションの場合、それが古いタイプの場合

・集中排気の換気設備の場合

・水回りの防火壁

・震災によるダメージ

、、、、

などなどで、あとは個別に判断することにはなります。

全てが要望通りにそろうことも難しいかもしれませんが、

買う前に対応可能か対応できないか諦めるかなど、わかった上で購入決定をした方が健全だとは思います。

①、②っとどんどんと内覧も中へ入って来ましたが、

次はもっと詳しく見てみたり、触ってみたり、動かしてみたりする作業に入ります。

中古マンション編③　水回りと言うもの

つい一般の人は、内覧と言っても、ウロウロ歩き回るぐらいで、ジロジロ見ちゃ悪いとかで、

本質の部分を見落としがちです。

パット見はきれいで問題なさそうだが、

触ってみたり、動かしてみたりすることで、不具合がわかるのが、「住宅設備機器」と言うものです。

ここからは、印象ではなく実働や機能しているかをチェックする必要があります。

これは、現在、住んでいるお宅の内覧でも同じですが、

今も住んでいるので問題ないのでは？っと思いがちですが、長年住んでいると、

不具合に慣れて、本人もわかっていないこともありますので、

住人に聞くとか、許可を取ったら、作動して見るという事が大事です。

ちなみに、この「住宅設備機器」と呼ばれるものは、

一般的にはキッチン、浴室、洗面化粧台、トイレ、洗濯置き場、給湯器などを言いますが、

ここでは、もっと広げて、

電気機器、スイッチ、換気扇、インターフォンなど、電気で動くものなども含めて確認するといいでしょう。

水回りは耐用年数はまずは10年、以降はいかに長く使うか？購入後数年でダメになるケースも

水回りは耐用年数があります。

それは常に水に触れているので、ゴムなどのパッキンは硬化し、その隙間から滲み出る水分で、

サビがまわり始めるからです。

交換部材も10年をめどに供給終了となることが多いので、部材では直せなくなります。

築10年以上だったら、使用感も強いことを考えると、

どんなにきれいでも購入時にリフォームすることをお勧めします。

その費用も資金計画に入れて考えた方がいいでしょう。

キッチンのポイントは水栓、換気扇、シンク下

パット見は綺麗かもしれません。それは、使ってる時にも表面だけは拭くからです。

劣化を見るには普段触らない所を見るのがいいです。

水栓：パッキンが硬化すると水がにじみ出て来て、内部の鉄部を錆びさせます。

ほっておくと、交換するのに破壊する必要が出て来ます。

換気扇、レンジフード；内部に落ちない油汚れや、これを落とそうとして、塗装が剥がれてることがあります。

シンク下：調味料の汚れや水漏れなどで劣化してることがあります。

底板がべニア板でしたら、奇麗にすることは出来ません。

コンロ：コンロこそ、グリルまで使っていれば、使用感はそのまま残ります。

一般的なビルトインコンロですべてのシステムキッチンに対応出来ますので、交換前提でもいいと思います。

ＩＨクッキングヒーターに変えたい場合は、専用配線が必要ですので、分電盤からの経路を確認する必要がありますが、

リフォーム時でしたらほぼ配線可能です。

ただ、電気容量を上げる必要があり、そこは管理組合に確認した方がいいです。

マンションによっては、全体の容量を管理していることもありますので。

冷蔵庫置き場：置く予定の冷蔵庫の大きさで寸法を確認しましょう。

これらのキッチンの部材は、部分交換も可能ですが、解体のリスクがあります。

浴室は、排水口、浴槽の裏、鏡などが掃除では綺麗にならない

住んでいるお宅で、内覧時に排水口まで見るのは難しいと思いますが、

築10年以上のお宅では、この辺の汚れは落ちないレベルになってると想定した方がいいでしょう。

ポリカの浴槽や人造大理石でも、変色などがあれば、使用感は残りますし。

水栓もキッチンと同じで単体で交換するのは困難です。

キッチンと違って、ユニットバスは、部分交換はほぼ不可能です。

ユニットバスを大きくするには周りが大事

ユニットバスを大きくしたいというご要望も多いですが、

当然、大きくすると、周囲の部屋側に壁を押し出す必要があります。

その空間があるか？壁の造りは取り壊し可能か？など、確認する必要があります。

間取り図でも確認できますが、実際は、ユニットバスの裏側の構造を確認して、

施工可能か判断します。

トイレ、洗面化粧台も同じです。見た目は綺麗でも裏側は劣化してます

特に、洗面収納やトイレは使用感が残りやすいので、10万円台から交換可能なので、

悩まずに購入時に交換した方がいいでしょう。

洗面化粧台は、カウンタータイプなど、大きいのがついていたりしますが、

同じタイプで交換すると50万円かかりますが、妥協して、セットの洗面化粧台だと10万円台で交換可能です。

洗濯機は、基本的にはそのまま使えるはずですが、洗濯機パンは劣化してるかも

今の斜めドラム式洗濯機は、大きいから置けないかも、っと思われるかもしれませんが、

今も洗濯機の足回りは、60cm×60cm角で同じです。

なので、置く分には問題が出ることはありません。

細かく測ると、給水栓の高さ、排水口の位置などでフィットしない場合もありますが、

これらは、後付けの給水高さを変えるものや、下に敷くブロックなどで対応可能です。

しかし、洗濯機パン、排水口周りは、劣化、変色していたり、隙間にゴミが溜まる構造は、

嫌ですとパンを交換することも考えた方がいいでしょう。

ユニットバスや洗面化粧台に目が行きがちで、後回しにしてしまうことが多いです。

なお、現在では、洗濯機パンではなく、直接つなぐ方法もありまして、その方が、ゴミが溜まらないという事で、

新築の主流にはなっていますが、

リフォームで洗濯機パンから、直接置く方法に変更すると、床から交換する必要がありますので、

10万円以上かかることがあります。

給湯器はガス供給が止まっていれば作動で判断できない

今も住んでいるお宅だと、当然使っているので、何の問題も無いのですが、

半年程度でも空き家が続くと、サビがまわったりして作動しなくなることはあります。

どのくらいの期間、人が住んでいないか確認する必要があります。

なお、給湯器も耐用年数が10年程度で、あとはいつ壊れてもおかしくない状況で、

20年使えたなどとなるぐらいです。

住んでから、急に壊れては、1週間単位でお湯が使えなくなることもありますので、

設置から10年経っていたら、マンション購入時に交換することを想定した方がいいと思います。

スイッチ、電気の作動

基本的には、住んでいるうちに電気の配線が切れるという事はまずないのですが、

どのスイッチでどの電気が点くのか？ぐらいはチエックしてもいいでしょう。

もしかしたら、何のスイッチかわからないものも出てくるかも。

換気扇はどのスイッチで点くか？

トイレスイッチと連動だと、連動を分けるには配線工事が必要ですし、

浴室換気扇と連動かによっては、ユニットバスの交換時は、

2室同時換気など選ぶ必要があります。

キッチン周りの照明、スイッチ、コンセント、給湯器操作盤の確認

照明のスイッチはあるのかないのか？それによっては、キッチン手元灯の交換にも影響します。

今はLED照明が基本ですが、ほんの10年前でも蛍光灯が付いていることがあります。

LED照明だと、非接触のセンサースイッチなども選べるので、交換するならその方がいいですよね。

また、キッチン周りにコンセントが無いと、キッチンでのフードプロセッサー、泡だて器などは使えません。

スイッチ、コンセントを増やしたい、移動したい場合は、タイル面だと、キッチンパネルなどでの復旧で、

リフォームで可能ですが、復旧に費用が掛かります。

マンションのインターホンは交換できない

マンションの場合は、エントランスにカメラがあり、その画像が見られたり、

開閉スイッチが付いているTVインターホンが設置されたりしていますが、

変色などで使用感が残っていたり、古かったもしますが、

これを交換するのは相当な手間がかかります。

マンション独自のシステムで構築され、自火報などとも連携していたりするので、

これは、一般的にはマンション全体で全戸一斉に交換工事をするなどで交換するしかありません。

インターホンは場所の変更も難しい

そのまま使うにしても、間取り変更で移動させたいと思うかもしれません。

オープンな部屋にしたい場合、インターホンの付いている壁を無くしたいなどのご要望もあります。

ただ、移動も難しいです。

上下の階で、上下に配線されていたりするし、

自火報の配線も入っていれば、全ての配線を伸ばしたりしないといけなくなります。

この複雑な配線をいじるのは難しいです。

マンションの自火報管理などで入っている業者に頼めば、出来ないことはないでしょうが、移動だけで、

10万円以上かかるとは思います。

などなどです。

水回りは、10年で節水技術や、汚れずらい構造、素材などは、日々発達しています。

水回りだけでも最新の設備に出来れば、現代生活を取り入れたまま、

古い造りのマンションでも現代生活を享受できるという事もありますので、

築10年以上のマンションであれば、水回り交換を前提で資金計画を立てるのがいいと思います。

ですと、逆に水回りのチェックなんかは必要ないかもですね。