中古住宅、中古マンションご購入にあたって、 無料の簡易既存住宅診断と、改修費用のお見積、中古物件の値ごろ感まで、 無料同行いたします。 （※不動産屋さんからのご依頼もお待ちしております） |
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当然、みなさん、中古物件のご検討を始めるにあたって、
不動産屋さんに足を運んだり、問い合わせしたり、
今ですとネットで検索も自由に出来るので、まずはそこから始めると思います。
中古物件のいい所は、実は、
「明確な値段が出ている」※1
「現物を見て導線や広さの確認、品定めが出来る」
「周辺も含めた住環境を見て感じることが出来る」
「立地条件のいい物件がある」
と言うところです。
※1：総費用は税金、登記費用などの総費用は計算しないとわかりませんが、不動産屋さんがまずは出してくれます。
新築ですと、坪単価はいくらですが、外構、エクステリアは別途だったり、
購入後にオプション工事を進められたりと、当初の予定より費用がかさむことが多かったりますが、
中古物件の場合は、改修費用だけきちんと決めれば、後での追加と言うことはほとんど起きません。
新しい住宅団地での新築ですと、
これからどう発展するのかもわからないまま新築しないといけないという弊害がありますが、
中古物件の場合は既に、住環境が確立しているので肌で感じることが出来ます。
さらに、
立地の面でも、新築はどうしても、土地の入手の段階で、
郊外の住宅団地になったり、敷地が狭いということが多いのですが、
中古物件は、中心部に近かったり、交通の便が良かったり、
そのわりには安いと言った立地のメリットは高い物件が多いと思います。
同程度の立地で住宅を手に入れる場合でも、
新築では30坪で3000万円かかる場合でも、同額で45坪の中古物件が手に入るかもしれません。
逆に、2000万円台ぐらいだと、土地と建物入手で新築は難しいかもですが、
中古物件では探せば、ちょっと古いけど、あるかもしれない。
と言うこともあります。
その他、中古住宅をローンで買う場合は、新築時と同じ住宅ローンを組むことが出来ますので、
リフォーム費用もそこに組み込むと、安い金利でローンを組むことが出来ます。
これらが中古物件を購入するメリットかと思いますが、、、
ただ、自分なりにいろいろ情報を集めたり、実際に不動産屋さんにも相談しても、 最終的にわからないのが、不安になるところが、、、 |
・家自体の不具合や直さないといけない所があるか？
・部屋数を増やしたいなど、間取りの不便を解消するための費用はどのくらいかかるか？
・希望のデザイン、住宅設備にリフォームしようとするとどのくらいかかるか？
など、改修費用が判断がつかず、
そこが購入決定、資金計画のネックになることが多いです。
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中古物件の購入で気になるところ
・耐久性、耐震性はどうなんだろう？
・見えない欠陥とかあるんだろうか？
・希望のデザイン、雰囲気になるんだろうか？
・それらを解決するのにはどのくらいかかるんだろう？
では、ないでしょうか？
不動産屋さんや売主はいいことしか言わないかも。。。ですし。
それらに対しても、私共は、
第三者的に公平に判断、ご説明いたします。
最近よくある、リフォーム済みの中古物件ってどうなの？
最近ですと、既に売り出された段階で改修リフォームがされている物件も多いです。
メリットとしては、
・すでに改修されているので、見た目が奇麗
リフォーム費用が入った購入価格にはなるのですが、
本能的には、既存のままの生活感が残ってたり汚いよりは、
奇麗になってた方が手が出しやすいのがあります。
・購入したら翌日から住めるので、何も考えなくていいので楽
と言うのがあるのですが、一方、
・この場合、売主になるのは、顧客から中古物件を買い取った不動産業者が多く、
業者の売買利益も乗っかっているので、実は相場よりも高いことが多い。
（個人売買ではかからない消費税はかかるので、確実に10%は高くなる。）
・実はカビが生えやすい、とか、構造的に痛んでいた、
場合によっては、傾いていた、などがわからなくなってしまっている。
・実際の不動産価格やリフォームにどれだけかけたかはわからない
と言うデメリットがあります。
「建物の本質」を知った上で購入するには、リフォーム、改修の手間、労力はかかりますが、
既存のままで購入することをお勧めしています。
住設機器を充実させたり、クロス選びや、色決めなど、
ご自身の気に入ったデザインでリフォームできますので。
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ざっくりですが、費用を簡単に書き出しますと
（※不動産屋さんも参考にお使いください）
| 項目 | 目安のご予算(税別) | 注釈 |
| 内装クロスの張替 | 30～50万円～ | マンションファミリータイプから30坪程度の戸建て。 その他、クッションフロアの張替や畳の表替え、襖の張替は別途かかります。 |
| ユニットバスの交換 | 90万円～ | 比較的安価な1坪標準タイプの場合 浴室換気乾燥機、人造大理石浴槽、冷たくない床などはオプション タイル張りの浴室からの工事は途調査が必要です。 |
| キッチン交換 | 70万円～ | 比較的安価なＩ型2250mmの場合 扉の仕様によって商品定価が変わります。食洗器、人造大理石天板、お手入れが楽なレンジフードなどは別途 位置の変更などは別途調査が必要です。 |
| トイレの交換 | 15万円～ | タンクタイプの節水トイレの場合 タンクレス、多機能洗浄便座などは費用が変わります。 |
| 洗面化粧台交換 | 10万円～ | 750mm汎用洗面化粧台の場合 |
| 玄関ドアの交換 | 40万円～ | 片開き戸の場合。 親子ドア、欄間有かなど大きさで変わります。 アルミ製から断熱スチール、断熱グレード、鍵の仕様でもお値段が変わります。 |
| 室内ドア | 20万円～ | クロスの張替有りの場合。 ガラスドア、水回りドア、デザインでお値段が変わります。 |
| 屋根、外壁塗装 | 120万円～ | 30坪程度戸建ての場合。シリコン塗装。 建物の大きさ、樋、軒天井、破風、玄関回りの木製造作などの塗装によって変わります。 |
| 建築クリーニング | 10万円～ | 床面積によります。リフォーム個所、エアコンの有無でも変わります。 |
| アスベスト調査 | 10万円～ | アスベスト調査後に処分費用が変わることがあります。 |
「見ないで概算で」っと金額を尋ねられると、このような金額をご提示することになるのですが、
実際は、注釈のように、
不具合の有無の確認だけでなく、施工面積や現況、お客様のご要望で費用が大きく変わってしまいます。
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最後に、、、
まずは、もうちょっと自分で色々考えてみたいという方
弊社では、「失敗しない中古住宅・中古マンション購入術」というサイトにて、
実例を踏まえたノウハウや無料小冊子の進呈を行っております。
読んで頂き、
表立っては言えないようなお話は、お客様宛に小冊子としてPDでお送りしています。
よろしければ、
まずは一読して頂ければと思います。
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